Titre foncier, bail, délibération : lequel vous protège vraiment

C'est la scène qui revient le plus souvent dans les dossiers que nous traitons. Un vendeur présente une chemise cartonnée, en sort une photocopie, la pose sur la table et dit : « voilà les papiers ». L'acheteur, souvent à distance, reçoit une photo de ce document par messagerie. Il regarde le cachet, la signature, le numéro. Tout paraît en règle.

Le problème n'est presque jamais que le document soit faux. Le problème, c'est qu'il ne dit pas ce que l'acheteur croit qu'il dit.

Le titre foncier

C'est le document le plus fort. Il constate un droit de propriété inscrit au livre foncier, avec un numéro propre, une contenance et des limites. Il est en principe définitif et opposable aux tiers : quelqu'un qui prétendrait avoir des droits sur la parcelle devrait aller contre cette inscription.

Ce que vous devez vérifier n'est pas la photocopie qu'on vous montre, mais l'inscription elle-même, auprès du service compétent, à la date de votre achat. C'est exactement ce qu'un géomètre-expert ou un notaire fait à votre place.

• Le numéro figurant sur la copie correspond-il bien à une inscription existante ?
• Le nom inscrit est-il celui de la personne qui vous vend ?
• La parcelle décrite correspond-elle au terrain qu'on vous a montré sur place ?
• Des inscriptions, hypothèques ou oppositions grèvent-elles le titre ?

Le bail

Le bail confère un droit d'usage sur un terrain qui reste la propriété de l'État, pour une durée déterminée et sous conditions — souvent une obligation de mise en valeur dans un délai donné.

Ce n'est pas rien : un bail se transmet, se valorise, et peut dans certains cas déboucher sur un titre. Mais ce n'est pas une propriété. Les obligations attachées au bail vous suivent, et leur non-respect peut faire tomber le droit. Acheter un bail au prix d'un titre est une erreur coûteuse et courante.

La délibération

C'est le document le plus fragile des trois, et paradoxalement le plus répandu dans les transactions informelles. Il s'agit d'une décision d'affectation prise par un conseil communal sur des terres relevant du domaine national.

Une délibération n'est pas un titre de propriété. Elle constate une attribution, généralement à charge de mise en valeur, et n'est pas librement cessible comme un bien immatriculé. Beaucoup de « ventes » portant sur des délibérations sont en réalité des cessions de fait, dont la régularité dépend de conditions que l'acheteur éloigné n'a aucun moyen de vérifier seul.

Ce qu’il faut retenir avant de payer

La question à poser n'est pas « avez-vous les papiers ? ». Tout le monde a des papiers. La question est : quel document exactement, à quel nom, et inscrit où ?

Un vendeur de bonne foi répond immédiatement et sans gêne. Un vendeur qui esquive, qui promet de montrer l'original « plus tard », ou qui insiste pour un acompte avant toute vérification, vous donne l'information la plus utile de la transaction.